มองอสังหาริมทรัพย์ปีหน้า 2563 ในมุมผู้เชี่ยวชาญ-ดีเวลลอปเปอร์ สรุปสถานการณ์ปีหน้าจะดีหรือแย่? เหล่าผู้ประกอบการจะต้องดำเนินธุรกิจในรูปแบบไหน? มาหาคำตอบกัน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ใกล้จะปิดฉากลงแล้ว นับเป็นปีที่หนักหน่วงของผู้ประกอบการนับตั้งแต่ยุคต้มยำกุ้ง เพราะปีนี้ตลาดอสังหาฯได้รับผลกระทบรอบด้าน ภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศชะลอตัว ทำให้กำลังซื้อลดลง หนี้ครัวเรือนยังสูง รวมถึงนโยบายการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ค่าเงินบาทแข็ง ยิ่งทำให้ภาคการส่งออกลดลง

ขณะที่งบประมาณในส่วนของโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาล ยังไม่ถูกส่งผ่านเข้าสู่ระบบ แต่ปี 2563 ที่กำลังจะเข้ามา หลายปัจจัยลบทั้งภายในและต่างประเทศที่น่าเป็นห่วงต่อการเติบโตของเศรษฐกิจของไทย ทั้งสงครามการค้า เงินบาทที่ยังแข็งค่า ตลอดจนนโยบาย LTV และมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด DSR (Debt Service Ratio) จะส่งผลกระทบเต็มๆ ทั้งหมดในปีหน้า

วิชัยวรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 ว่าจะขยายตัวต่อเนื่องจากปลายปีนี้ แต่ยังไม่มากนัก โดยจะขยายตัวไม่เกิน 5%

ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องจากช่วงปลายปีเพื่อรับมาตรการ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับปีนี้ 113,000-125,000 ล้านบาท แยกเป็นบ้านจัดสรร 48,000 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 65,000 ยูนิต ส่วนยอดโอนรวมราว 367,000 ยูนิต มูลค่า 550,800 ล้านบาท

ในปีหน้ามีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐ ทำให้สต็อกลดลง ประกอบอัตราดอกเบี้ยขาลง แต่ยังต้องระมัดระวังปัจจัยเกี่ยวกับมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR) ซึ่งจะส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเริ่มลดลง ส่งผลต่อภาพรวมของตลาดทำให้ติดลบ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหาร Inventory และ Stock เพื่อไม่ให้ยูนิตเหลือขายคงค้างมากเกินไป

“ปี 2562 ที่ผ่านมา ตลาดถดถอยกลับไปอยู่ในรอบ 5 ปี หรือกลับไปอยู่บนสถิติของปี 2557 ซึ่งมองว่าไม่น่าจะต่ำไปกว่านี้แล้ว เพราะฉะนั้นเทรนด์ปี 63 อย่างน้อยๆ ตลาดก็น่าจะทรงตัว หรือเป็นบวกขึ้นมาได้ 5% บวกลบเทียบกับปีนี้”

ด้าน อธิปพีชานนท์ ประธานคณะกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2563 ยังคงทรงตัว โดยสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เห็นได้จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) ในระบบยังสูงกว่า 40% ซึ่งต่างจากช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 20% ซึ่งในด้านของผู้ประกอบการก็ต้องบริหารการขาย

อย่างไรก็ดี ในปี 2563  ยังคงมีหลายปัจจัยที่สนับสนุนและมีปัจจัยที่ต้องเฝ้าติดตาม โดยปัจจัยบวก ได้แก่ 1.ดอกเบี้ยของสินเชื่อซื้อบ้านยังคงอัตราไม่สูง ทำให้ผู้กู้จะมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อ 2.กำลังซื้อผู้บริโภคภายในประเทศยังคงดีอยู่ 3.อีอีซี เปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้น ทั้งอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ นิคมอุตสาหกรรม โรงแรม คอนโดฯ และอื่นๆ ซึ่งยังมีนักลงทุนเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นจีน ฮ่องกง มาเลเซีย แต่ผู้ประกอบการต้องรู้จักสำรวจตลาดให้ดี เพราะแหล่งงานยังไม่เกิด 4.ราคาน้ำมันยังไม่ปรับขึ้น

ชนินทร์วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาฯเพื่อการลงทุน กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2563 มองว่าน่าจะทรงตัว โดยโครงการเปิดขายออกสู่ตลาดจะเป็นโครงการที่มีการคัดกรองมาอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นเรื่องทำเล โปรดักส์ ราคาที่มีความเหมาะสม ซึ่งอสังหาฯประเภทการอยู่อาศัยขึ้นอยู่กับแต่ละทำเล ทำเลที่ดีในราคาที่เหมาะสมยังเติบโตได้อยู่ บางทำเลมีการชะลอตัวบ้าง จากซัพพลายที่เหลืออยู่จำนวนมาก จะยังคงชะลอตัวต่อไป

ส่วนเซ็กเมนท์ตลาดอสังหาฯออกแบบมาเพื่อการลงทุน เชื่อว่ายังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะอย่างไรคนที่มีเงิน ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือต่างประเทศ ยังมีความต้องการลงทุนในเมืองไทยอยู่ ถ้าหากมีการนำเสนอโปรดักส์ที่ตอบโจทย์ เชื่อว่าเซ็กเมนท์นี้ยังมีการเติบโตได้อยู่

สงกรานต์ อิสสระ ประะธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สิ่งที่กังวลในการดำเนินธุรกิจปีหน้า คือ การแข็งค่าของเงินบาท ที่จะส่งผลกระทบต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลัก คือ ภาคการส่งออกเป็นแรงขับเคลื่อนหลักเกิดปัญหา และมีผลกับภาคการท่องเที่ยว

ส่วนเรื่องการเมืองอาจมีผลไม่มากแต่ก็มีปัญหา เพราะหลังเลือกตั้งเข้ามายังไม่สร้างสรรค์พัฒนาสิ่งที่จะสู้กับประเทศอื่นได้ จึงเป็นความเสี่ยงสำหรับปีหน้า

“เมื่อก่อนไทยเราส่งออกกุ้งอันดับ 1 ของโลก ปัจจุบันลงไปอันดับ 10 จากค่าเงินบาทแข็ง ท่องเที่ยวเองก็ได้รับผลกระทบ เพราะการเข้ามาเที่ยวไทยแพงขึ้น นักท่องเที่ยวอาจเลือกที่อื่นแทน”

ดังนั้นในปีหน้าต้องระมัดระวังเรื่องสภาพคล่องทางการเงินของแต่ละบริษัทเพื่อรองรับความเสี่ยง เช่น การขายไม่ได้ หรือภาวะการขาดทุน และให้เตรียมความพร้อมเรื่องกลยุทธ์ไว้ เพราะเมื่อตลาดกลับมาฟื้นตัวจะเป็นโอกาส

“ปีหน้า การเลือกเปิดโครงการ ต้องเลือกโปรดักส์พรีเมียม ดีและโดนใจ ไม่ใช่ราคาพรีเมียม แต่อย่างอื่นไม่ดี สำคัญที่ทำเล เพื่อให้การขายไปได้เร็ว ต้องเลี่ยงตลาดกลาง ล่าง ที่ขายยาก ขายช้า กลยุทธ์ของเราในกรุงเทพฯ ต้องไพร์มโลเกชั่นเท่านั้น”

ตลาดอสังหาฯ ปีหน้าว่าจะซบหรือจะฉลุย ตามไปสำรวจผ่านมุมมองของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์สื่อกลางซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ซึ่งล่าสุดได้จัดทำรายงาน DDproperty Property Market Outlook ประจำปี 2563 เพื่อวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยได้พยากรณ์อนาคตอสังหาฯไทยในปีหน้าไว้ 5 แนวโน้มดังนี้

1.ราคาอสังหาฯยังอยู่ในช่วงขาขึ้น

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาฯปรับตัวเพิ่มขึ้น คือ ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะใจกลางเมือง โดยหากอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่เลื่อนประกาศใช้จากปี 2563 เป็นปี 2564 ซึ่งคาดว่า หลังจากมีการประเมินรอบใหม่อีกครั้งราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นจากรอบประเมินก่อนหน้าถึง 10% ปัจจุบันราคาประเมินรอบใหม่สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา (สีลม, เพลินจิต, พระราม 1, วิทยุ) โดยราคาตลาดจะได้เห็นราคาที่สูงถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวาอย่างแน่นอน

2.การใช้ชีวิตแนวสูงยังมาแรงต่อเนื่อง

คอนโดมิเนียม ยังเป็นรูปแบบการอยู่อาศัยใจกลางเมืองที่ได้รับความนิยม เนื่องจากมีความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการมากกว่าโครงการรูปแบบอื่น เนื่องจากราคาที่ดินค่อนข้างสูง โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

ทั้งนี้ในปี 2570 จะเป็นปีสุดท้ายของแผนการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้ารวมทั้งหมด 11 สาย จำนวน 297 สถานี ระยะทางรวม 466.1 กิโลเมตร จะได้เห็นภาพคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น และคาดว่าจะเริ่มเห็นภาพการพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) และคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) มากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนระยะยาวให้กับผู้ประกอบการ

3.กองทัพฟีเจอร์ที่อำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตจะเพิ่มขึ้น

ปัจจุบันเริ่มเห็นผู้พัฒนาโครงการหลายรายให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีที่ช่วยอำนวยความสะดวกสบายให้กับลูกบ้าน มีการนำระบบปัญญาประดิษฐ์ (artificial intelligence หรือ AI) และแอปพลิเคชันต่าง ๆ มาเป็นส่วนหนึ่งของการบริการหลังการขาย ซึ่งในอนาคตคาดว่าจะเป็นมาตรฐานของการพัฒนาโครงการ ตอบรับทั้งกลุ่มคนรุ่นใหม่และสังคมผู้สูงอายุเพื่ออำนวยความสะดวกและเพิ่มความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัยมากขึ้น

4.กลยุทธ์การร่วมทุนแบบ JV จะหนาตาขึ้น

ในปีหน้า จะเห็นภาพการ Joint Venture ระหว่างผู้พัฒนาโครงการ หรือภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ด้านนวัตกรรมต่าง ๆ ทั้งไทยและต่างชาติ อาทิ ญี่ปุ่นและจีนมากขึ้น ซึ่งข้อดีคือผู้ซื้อจะได้สินค้าที่มีคุณภาพและได้มาตรฐานระดับสากลมากขึ้น

5.รอดูมาตรการใหม่ๆ ช่วยให้ทุกคนมีบ้าน

แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการออกแบบมาตรการที่จะช่วยให้ผู้ที่ยังไม่ได้มีบ้านเป็นของตัวเอง สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้

ที่มา : www.bangkokbiznews.com

DDProperty